Gemäß § 3 Abs 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren.
Nach dessen Abs 3 sind Makler und Auftraggeber verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben.
Gemäß § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den erforderlichen Nachrichten, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3a Abs 3 MaklerG zu geben hat, jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Die Bestimmung spricht die Fachkenntnisse des Immobilienmaklers an, der seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen beratend einzubringen hat (4 Ob 186/10x; 6 Ob 115/21m; 5 Ob 190/22k).
Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen (RIS-Justiz RS0109996 [T7]; 6 Ob 115/21m; 5 Ob 190/22k).
Er hat den Auftraggeber daher über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind (RIS-Justiz RS0109996 [T8]; 6 Ob 115/21m).
Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers besteht aber nicht. Ihn trifft insbesondere keine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt (RIS-Justiz RS0112587).
Mit dieser Thematik hat sich der Oberste Gerichtshof bereits in einer Vielzahl von Entscheidungen auseinandergesetzt. Nachstehend darf ich Ihnen hierzu einen kurzen Überblick geben:
Mit dem Fachwissen eines Immobilienmaklers in Zusammenhang mit der Erteilung von Bau- und Benützungsbewilligungen durch die Baubehörde hat sich der Oberste Gerichtshof jüngst in seiner Entscheidung 5 Ob 190/22k befasst. Diesem Verfahren lag der Sachverhalt zugrunde, dass der dort beklagte Immobilienmakler den Verkauf einer Liegenschaft mit einem Biotop/Badeteich an die dortige Klägerin vermittelte, wobei der Immobilienmakler in seinem Exposé darauf hingewiesen hat, dass das Biotop/der Badeteich eine Größe von 190 m2 habe und einen natürlichen Zu - und Abfluss aufweise. Über eine wasserrechtliche Bewilligung wurde weder bei den Besichtigungen, noch im Zug der Kaufvertragsverhandlungen gesprochen. Erst nach Ankauf der Liegenschaft wurde die Käuferin auf diese Problematik aufmerksam. Nach deren Erkundigungen bei der Wasserrechtsbehörde hat Letztere einen Ortsaugenschein veranlasst und ist zum Schluss gekommen, dass für die Wasserentnahme zur Speisung des Teichs eine wasserrechtliche Bewilligung erforderlich und der Teich in der bestehenden Form und Betriebsart nicht bewilligungsfähig war. Über Aufforderung der Behörde hat die Klägerin letztlich die Wasserentnahme eingestellt und ist das Biotop seither trocken. Das Erstgericht in diesem Verfahren hat dem Klagebegehren weitgehend stattgegeben, das Berufungsgericht hat das Klagebegehren abgewiesen und wurde vom Obersten Gerichtshof die dagegen erhobene, vom Berufungsgericht zugelassene Revision zurückgewiesen. Nach dem dort festgestellten Sachverhalt hat es keine Umstände gegeben, die den dortigen Beklagten dazu veranlassen hätten müssen, die Frage einer wasserrechtlichen Genehmigungsbedürftigkeit und -fähigkeit des Schwimmteiches, den es unstrittig schon jahrelang gab, infrage zu stellen. Eine Sachkunde des Immobilienmaklers in einem Spezialgebiet wie dem WRG ist nicht zu verlangen. Das Höchstgericht hat des Weiteren darauf verwiesen, dass sich den Sachverhaltsfeststellungen nicht entnehmen ließ, dass der beklagte Immobilienmakler ausdrückliche Zusagen gemacht hätte, die seinen Kenntnisstand überstiegen hätten, sondern er hat die Liegenschaft den Tatsachen entsprechend beschrieben, indem er auf das Vorhandensein eines Biotops/Badeteichs in der Größe von ca 190 m2 und den natürlichen Zu - und Ablauf ausdrücklich hingewiesen hat. Das Vorhandensein einer wasserrechtlichen Bewilligung hat er nicht zugesagt und wurde diese Frage auch nie besprochen. Die Beurteilung würde die Sorgfaltspflicht eines Immobilienmaklers überspannen, wenn man von ihm spezielle Rechtskenntnisse für den nach allgemeiner Erfahrung nicht alltäglichen Fall verlangen wollte.
In der Entscheidung 5 Ob 67/06y sah der Oberste Gerichtshof keine unvertretbare Fehlbeurteilung darin, keine Pflicht des Immobilienmaklers anzunehmen, der als Professionistin anzusehenden Bau GmbH, die auf die vorgegebene Grundstücksform angepasste Objekte anbot, einen Bebauungsplan zu beschaffen und die Vereinbarkeit des Projekts mit diesem zu überprüfen.
Auch in 7 Ob 27/09k wurde vom Höchstgericht die Haftung des Immobilienmaklers verneint. Dort war eine Liegenschaft zu beurteilen, auf der die öffentliche Dienstbarkeit eines Abwasserkanals lastete, was die Bebaubarkeit einschränkte. Der Oberste Gerichtshof sah keine aufzugreifende Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts, das die Verletzung einer Sorgfalts- und Aufklärungspflicht des Maklers verneinte, zumal Umstände, aufgrund derer ihm die außerbücherliche Dienstbarkeit der Kanalführung auffallen hätte müssen, nicht festgestellt worden seien.
Auch zu 4 Ob 242/19w wurde die Haftung des Immobilienmaklers verneint. Sein Exposé wies darauf hin, dass das riesige Grundstück insgesamt Bauland sei, weshalb ein Teilungsplan in drei Grundstücke aufliege. Die Teilung sei vor zehn Jahren von der Gemeinde genehmigt, aber nicht durchgeführt worden. Nur dem Originalteilungsplan, nicht aber der der Maklerin übermittelten Kopie des Teilungsplans, war entnehmbar, dass mit der Teilung nach § 12 Abs 1 NÖ BauO die Abtretung einer Fläche (von 362 m2) in das öffentliche Gut einherzugehen hat, was auch nicht Gegenstand der Verkaufsgespräche gewesen war. Über die rechtlichen Konsequenzen des § 12 Abs 1 NÖ BauO war nicht aufzuklären.
Zu 2 Ob 129/22t behauptete der dortige Kläger die Haftung des Immobilienmaklers nach Kauf einer sich in der roten Gefahrenzone befindlichen Liegenschaft. Die Verneinung einer Haftung des Maklers wurde für vertretbar erkannt, der auf die Auskunft des Amtsleiters der Baubehörde, die Bebaubarkeit der Liegenschaft unterliege keinen Beschränkungen, vertrauen habe dürfen und nicht verpflichtet gewesen sei, sich über den Wahrheitsgehalt dieser Informationen zu vergewissern.
