AUS BAU- UND RAUMORDNUNGSRECHTLICHER SICHT

• Erlaubt das örtliche Raumordnungskonzept bzw. die gegebene Flächenwidmung die beabsichtigte Bebauung des Grundstückes?

• Ist ein Bebauungsplan für das fragliche Grundstück verordnet, der die Bebauungsmöglichkeiten einschränkt?

• Bestehen örtliche Bauvorschriften, die für das betreffende Gemeindegebiet etwa besondere Bebauungsregeln vorsehen?

• Liegt das Grundstück in einer Gefahrenzone. Sind damit Einschränkungen oder Auflagen im Rahmen der Bebauung des Grundstückes zu erwarten? 

• Steht das Gebäude unter Denkmalschutz?

• Ist die Liegenschaft erschlossen, ist somit insbesondere die Zufahrt rechtlich gesichert? Ist die Zufahrt allenfalls öffentlich-rechtlich beschränkt?

• Besteht für das Gebäude eine rechtskräftig erteilte Baubewilligung? Ist das Gebäude entsprechend dieser Bewilligung errichtet? Wurden bescheidmäßig Auflagen vorgeschrieben und wurden diese auch eingehalten?

• Welches Baujahr hat das Gebäude? Wie ist das Gebäude technisch ausgestattet?

• Darf die Immobilie als Freizeitwohnsitz verwendet werden?

• Ist ein Energieausweis vorhanden?

• Entspricht die elektrische Anlage dem derzeitigen Stand der Technik? Gitb es hierfür eine Dokumentation?

 AUS ZIVILRECHTLICHER SICHT

• Wer ist Liegenschaftseigentümer? Warum hat man sich für den Verkauf der Immobilien entschieden?

• Was ist der Kaufgegenstand (Größe, Lage, Aufteilung, Zubehör etc.)? Stimmt dieser mit den vorhandenen Plänen und Bescheiden überein?

• Ist die Liegenschaft erschlossen, ist somit insbesondere die Zufahrt rechtlich gesichert? Ist die Zufahrt allenfalls vertraglich beschränkt?

• Welche Rechte und Belastungen (zB Dienstbarkeiten, Reallasten, Pfandrechte, odgl.) sind im Grundbuch sichergestellt?  Wie lautet deren Inhalt? Können diese gelöscht werden oder sind selbige vom Käufer zu übernehmen?

• Wird für eine bestimmte Beschaffenheit bzw. rechtliche Eigenschaft der Immobilie Gewähr geleistet oder soll die Gewährleistung vertraglich ausgeschlossen bzw. eingeschränkt werden?

• Soll Inventar mitverkauft werden? Ist hierfür ein gesondertes Entgelt zu entrichten? Gibt es eine Inventarliste?

• Sofern ob der Liegenschaft Wohnungseigentum bereits begründet ist: 

  • Bestehen wichtige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und was wurde darin beschlossen?

  • Wie hoch sind die monatlichen Betriebskostenvorschreibungen?

  • Wie hoch ist die derzeitige Rücklage?

  • Sind etwaige Gerichts- oder Verwaltungsverfahren anhängig oder bevorstehend?

  • Wer ist mit der Hausverwaltung beauftragt? 
     

AUS FINANZIELLER SICHT

• Wie hoch sind der Kaufpreis und die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Honorare, Maklerprovisionen, Pfandrechtseintragungsgebühr etc.)?

• Ist die Finanzierung des Kaufpreises inkl. Nebenkosten gesichert? 

• Ist die Einhaltung der Kaufpreiszahlungsfrist möglich? 

• Ist die Kaufpreiszahlungsverpflichtung etwa durch eine Treuhandschaft abgesichert?

• Wann bzw. unter welchen Voraussetzungen wird der Kaufpreis an die Verkäuferseite ausbezahlt?

GENEHMIGUNGEN

• Grundverkehrsbehördliche Genehmigung (Staatsbürgerschaft, Eidesstattliche Erklärung etc.)

• Sonstige Genehmigungen (Teilungsbewilligung, etc.)

UNTERLAGEN

•     Staatsbürgerschaftsnachweis

•     Geburtsurkunde

•     Heiratsurkunde

•     Sterbeurkunde

•     Diplomzeugnis

•     Flächenwidmungsbestätigung

•     Sonstiges (Energieausweis, Dokumentation über die elektr. Anlage, Inventarliste, etc.)

Vertragsverhandlungen sind oft mühsam und kompliziert. Ebenso die Beschaffung der für die Investitionsentscheidung wichtigen Informationen. Meine Erfahrungen zeigen, dass man sich nicht einfach auf die Angaben des Verkäufers oder dessen Immobilienmaklers verlassen sollte, weil diese entweder selbst keine einschlägigen Kenntnisse vom Immobilienrecht in all seinen Details und Facetten haben bzw. deren Hauptaugenmerk lediglich auf den schnellen Verkauf der Immobilie zum höchstmöglichen Preis gerichtet ist.

Als Anwalt im Immobilienrecht empfehle ich Ihnen jedenfalls vor dem Immobilienkauf einen individuellen Beratungstermin in Anspruch zu nehmen, damit die Freude über das neue Heim nicht durch unerwartete Probleme und zusätzliche Kosten getrübt wird.