Bauen ist eine komplexe Aufgabe. An zahlreichen Bauvorhaben treten Baumängel auf, unabhängig davon ob sie schwerwiegend oder unwesentlich, absichtlich zugefügt oder durch Zufall entstanden oder etwa gar nicht zu erkennen sind. Bei aufgetretenen Mängeln und Schäden hat der Auftraggeber unterschiedliche Anspruchsgrundlagen für eine Mängelbeseitigung.

1) Gewährleistung:

Erste Grundvoraussetzung ist selbstverständlich das Vorliegen eines Mangels. Allgemein wird von einem Mangel dann gesprochen, wenn die rechtlich bedungenen bzw. die gewöhnlich vorausgesetzten Anforderungen an die Eigenschaften einer Sache nicht erfüllt werden, also die Abweichung des Ist- Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand.

Der Bauträger haftet für die Mangelfreiheit seiner Leistungen gegenüber dem Käufer bei der Übernahme des Vertragsgegenstandes. Allein die Existenz einer mangelhaften Leistung verpflichtet zur Gewährleistung.

Steht fest, dass ein Mangel bereits bei Übergabe vorhanden war, hat der Käufer zunächst Anspruch auf Ausbesserung des Mangels oder auf Austausch der mangelhaften Sache (primäre Gewährleistungsbehelfe).

Die sekundären Gewährleistungsbehelfe, Preisminderung oder Wandlung, können nur bei gewissen Voraussetzungen in Anspruch genommen werden, z.B., wenn eine Verbesserung technisch nicht möglich ist (unbehebbarer Mangel) oder eine Verbesserung mit unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden ist oder der Auftragnehmer die Verbesserung in der angemessenen Frist nicht durchführt oder der Auftragnehmer die Verbesserung verweigert oder die Verbesserung dem Käufer aus triftigen Gründen nicht zumutbar ist oder ihm erhebliche Unannehmlichkeiten hervorrufen würde.

Unter Preisminderung versteht man die verhältnismäßige Reduzierung des Kaufpreises. Die Bewertung der Preisminderung erfolgt nach der relativen Berechnungsmethode. Zu diesem Zweck wird der objektive Wert der mangelfreien Sache zum objektiven Wert der mangelhaften Sache in Verhältnis gestellt und im selben Verhältnis der Preis gemindert. Diese Berechnungsmethode ist aber gerade bei Baustreitigkeiten problematisch, da es meist schwierig bis unmöglich ist den Wert der mangelhaften Bauleistung festzustellen. Bauleistungen in mangelhaften Zustand haben in der Regel nämlich keinen Markpreis. Bei Bauleistungen wird daher bei behebbaren Mängeln der Abzug des Verbesserungsaufwandes vom objektiven Wert des mangelfreien Werkes herangezogen, um den Wert der mangelhaften Sache für obige Berechnungsmethode zu ermitteln. Sollte aber mit dieser Berechnungsmethode die Preisminderung nicht ermittelt werden können, so kann das Gericht nach freier Überzeugung diese festsetzen.

Der Bauträger haftet für alle Mängel die bei der Übernahme der Wohnung vorhanden sind. Die Frist beginnt mit dem Tag der Übernahme. Die Gewährleistungsfrist für unbewegliche Gegenstände (zB Wohnung) beträgt drei Jahre.

Die Gewährleistungsfrist ist eine Klagsfrist. Wird nach Ablauf der Frist ein Mangel eingeklagt, gilt der Anspruch auf Gewährleistung als präkludiert und ist somit nicht mehr gerichtlich durchsetzbar.

Die für die Hemmung und die Unterbrechung von Verjährungsfristen entwickelten Grundsätze sind auch auf Gewährleistungsfristen anzuwenden (RS0018790). Wenn der Bauträger nach Übergabe der Wohnung und der Feststellung der Mängel durch den Käufer diesem Zusagen macht, die Mängel zu beheben, dann läuft die Gewährleistungsfrist erst ab Vollendung der Verbesserung (RS0018921, OGH 4 Ob 21/21y).

Der Auftraggeber muss in der Regel beweisen, dass ein Mangel besteht und dieser schon zum Zeitpunkt der Übernahme vorhanden war. Eine Ausnahme dieser Nachweispflicht des Auftraggebers bestimmt § 924 ABGB. Die Vermutung der Mangelhaftigkeit besagt, dass alle Mängel die innerhalb von sechs Monaten nach der Übernahme auftreten, vermutlich schon zum Zeitpunkt der Übernahme existiert haben. In dieser Zeit liegt die Beweislast beim Bauträger, der sich vom Vorwurf der Mangelhaftigkeit seiner Leistung freibeweisen muss.

2) Schadenersatz:

Baumängel sind Vermögensschäden, welche eine Minderung des Vermögens des Geschädigten bewirken.

Ein Schadensersatzanspruch ist an bestimmte Voraussetzungen (Schaden, Kausalität, Rechtswidrigkeit und Verschulden) gebunden. So besteht ein Anspruch auf Schadensersatz dann, wenn unter anderem neben einer fehlerhaften Leistung auch noch ein Verschulden des Handwerkers bzw. der Baufirma vorliegt.

Die Höhe des Geldersatzes umfasst im Allgemeinen bei Mangelschäden die Mängelbehebungskosten oder die objektive Wertdifferenz zwischen der mangelfreien und der mangelhaften Sache. Zusätzlich zu Mangelschäden, kann auch für Mangelfolgeschäden und Begleitschäden Schadenersatz gefordert werden.

Bei der Schadensberechnung muss der sogenannte Vorteilsausgleich beachtet werden. Wird ein Mangel beseitigt und dadurch die Qualität der Sache stark verbessert und die Nutzungsdauer verlängert, hat der Auftraggeber dadurch einen Vorteil erlangt, der dem Schadenersatzpflichtigen auszugleichen ist.

Schadensersatzansprüche verjähren 3 Jahre nach Kenntnis von Schaden und Schädiger Des Weiteren gibt es eine absolute Verjährungsfrist von 30 Jahren ab der Übernahme der Leistung.

In den ersten zehn Jahren nach der Übergabe bzw. Übernahme trägt der Schädiger die Beweislast bei Verschulden mit leichter Fahrlässigkeit. Nach Ablauf der zehn Jahre muss der Geschädigte dem Schädiger ein Verschulden nachweisen.