Freizeitwohnsitze sind gerade in einem Tourismusland wie Tirol eine besondere Herausforderung: Einerseits zählt die freie Wohnsitznahme zu den Grundfreiheiten des Unionsrechts und ist auch bundesverfassungsrechtlich als Teil der Freizügigkeit (Art 4 StGG) oder des Eigentumsrechts (Art 5 StGG; Art 1 1. ZP-EMRK) abgesichert, andererseits stellen Freizeitwohnsitze in mehrfacher Hinsicht ein raumordnungspolitisches Problem dar: Einerseits wird der ohnehin schon knappe Boden für Wohnzwecke verwendet, die nicht auf das ganze Jahr ausgerichtet sind, andererseits sind die sogenannten „kalten Betten“ für die Tourismusgemeinden nicht besonders attraktiv.

§ 13 TROG 2022 stellt die zentrale Bestimmung zur Beschränkung von Freizeitwohnsitzen dar. Die Norm wurde seit ihrer Einführung im Jahre 1994 mehrmals novelliert, was zum Teil auch der Rechtsprechung des VfGH geschuldet war, der einzelne Bestimmungen als verfassungswidrig aufgehoben hat (vgl. VfSlg 13.964/1994, 14.679/1996).

In § 13 Abs 1 TROG 2022 findet sich eine Legaldefinition, was unter einem Freizeitwohnsitz überhaupt zu verstehen ist. Sie enthält sowohl positive als auch negative Definitionsmerkmale. Interessant ist, dass Abs 1 seit Erlassung der Freizeitwohnsitz-Bestimmung stets gleichgeblieben ist und weder vom VfGH noch von anderen Stellen als verfassungswidrig eingestuft wurde.

Auf die Übergangsbestimmung des § 115 TROG 2022 ist hinzuweisen. Demnach gelten Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen, die am 30.06.2011 nach den bau- und raumordnungsrechtlichen Vorschriften rechtmäßig bestanden haben, jedoch nicht die Voraussetzungen nach § 13 Abs. 1 lit. a des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2011 in der Fassung LGBl. Nr. 56/2011 erfüllen, nicht als Freizeitwohnsitze.

§ 13 TROG 2022 stellt eine Art Regel-Ausnahme-Prinzip auf: Den Kern bildet die grundsätzliche Unzulässigkeit neuer Freizeitwohnsitze, sofern die Anzahl der bereits bestehenden Freizeitwohnsitze in einer Gemeinde acht Prozent der gesamten Wohnungen übersteigt (Abs 5). Aber auch wenn eine Gemeinde den Schwellenwert (noch) nicht erreicht hat, darf die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze nur unter der Voraussetzung erfolgen, dass es dadurch zu keiner Beeinträchtigung der geordneten räumlichen Entwicklung der Gemeinde entsprechend den Aufgaben und Zielen der örtlichen Raumordnung kommt (Abs 4). Der Landesgesetzgeber hat versucht, die Rechtsprechung des VfGH zur Unzulässigkeit eines absoluten Freizeitwohnsitzverbots zu sanieren, indem er eine Reihe von Ausnahmebestimmungen zum Verbot mitaufgenommen und das absolute in ein relatives Verbot umgewandelt hat. Aber auch die Ausnahmebestimmungen sind streng gefasst, sodass es generell schwierig ist, neue Freizeitwohnsitze zu begründen. Dieser Umstand wird durch die restriktive Rechtsauslegung durch Behörden und Gerichte sowie die Überbindung von Beweislasten noch weiter verstärkt.

Ausgenommen von der gesetzlichen Beschränkung von Freizeitwohnsitzen sind:

• Wohnräume im Rahmen der Privatzimmervermietung,
• Beherbergungsbetriebe,
• Gebäude mit höchstens drei touristisch vermieteten Ferienwohnungen mit Baubewilligung vor dem 1.2.1996, sowie nach diesem Zeitpunkt errichtete Neubauten, wenn der Vermieter im betreffenden Objekt seinen Hauptwohnsitz hat.

Darüber hinaus findet sich – wie bereits erwähnt – in § 13 Abs 5 lit a TROG 2022 die zwingende Bestimmung, nach welcher neue Freizeitwohnsitze nicht für zulässig erklärt werden dürfen, wenn die Zahl an bestehenden Freizeitwohnsitzen mehr als acht Prozent der Gesamtzahl aller in der Gemeinde befindlichen Wohnungen übersteigt. Diesbezüglich haben die Gemeinden nach § 14 TROG 2022 ein Freizeitwohnsitzverzeichnis zu führen. Bei der Berechnung des Freizeitwohnsitzanteils nach § 13 Abs 5 lit a bleiben Freizeitwohnsitze, für die eine Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters nach § 13 Abs 8 erster Satz vorliegt, außer Betracht.