Die Bundesregierung plant im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027–2028 eine spürbare Erhöhung der steuerlichen Belastung beim Verkauf von sogenanntem Altvermögen. Betroffen sind Immobilien, die zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren.

Obwohl der Steuersatz der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 % unverändert bleiben soll, ist eine deutliche Mehrbelastung vorgesehen. Diese erfolgt durch eine Reduzierung der pauschalen Anschaffungskosten gemäß § 30 Abs. 4 EStG, wodurch sich die tatsächliche Steuerbelastung erhöht.

Was soll sich ändern?

Nach dem derzeitigen Gesetzesentwurf sollen die pauschalen Anschaffungskosten wie folgt abgesenkt werden:

• Altvermögen mit Umwidmung (§ 30 Abs. 4 Z 1 EStG): Reduktion von 40 % auf 30 % des Veräußerungserlöses.
• Sonstiges Altvermögen (§ 30 Abs. 4 Z 2 EStG): Reduktion von 86 % auf 80 % des Veräußerungserlöses.

Die Folge ist eine höhere effektive Immobilienertragsteuer.

Geplante steuerliche Mehrbelastung

Besonderheit bei Umwidmungen ab 2025

Bereits mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurde für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet werden, ein Umwidmungszuschlag von 30 % eingeführt.

Durch die nun geplante Änderung würde sich diese Belastung nochmals erhöhen. Die effektive Steuerbelastung steigt in diesen Fällen von bisher 23,4 % auf künftig 27,3 % des Veräußerungserlöses.

Ab wann sollen die Änderungen gelten?

Nach dem aktuellen Gesetzesentwurf sollen die neuen Bestimmungen für alle Grundstücksveräußerungen ab dem 1. Jänner 2027 gelten. Für Verkäufe bis zum 31. Dezember 2026 bleibt die derzeitige Rechtslage anwendbar.

Handlungsempfehlung

Eigentümer von Altvermögen, die einen Verkauf ihrer Immobilie in den kommenden Jahren in Erwägung ziehen, sollten die geplanten Änderungen bereits jetzt in ihre Überlegungen einbeziehen. Je nach Einzelfall kann ein Verkauf noch vor Inkrafttreten der Neuregelung zu einer erheblichen Steuerersparnis führen.

Da das Budgetbegleitgesetz 2027–2028 derzeit noch nicht beschlossen ist, bleibt der weitere Gesetzgebungsprozess abzuwarten. Dennoch empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche und rechtliche Prüfung, um mögliche Gestaltungsspielräume rechtzeitig zu nutzen.

Gerne berate ich Sie bei Fragen zur Immobilienertragsteuer, zur steueroptimalen Gestaltung von Immobilienverkäufen sowie bei sämtlichen rechtlichen Aspekten rund um den Verkauf oder die Übertragung von Liegenschaften.