Der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers

Die vom Gesetz geforderten Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch eines Immobilienmaklers sind:

schriftlicher, mündlicher oder zumindest konkludenter Maklervertrag
verdienstliche Tätigkeit / Namhaftmachung
Kausalität / Adäquanz

Maklervertrag

Voraussetzung für einen Provisionsanspruch ist zunächst der Abschluss eines Maklervertrages.

Auch eine noch so verdienstliche Tätigkeit, die zum Abschluss eines Kaufvertrages führt, begründet gegen die Vertragschließenden keinen Provisionsanspruch, wenn diese Tätigkeit nicht auf Grund eines von den Kontrahenten ausdrücklich oder konkludent erteilten Auftrages entwickelt wurde. Nach der Rechtsprechung ist für das konkludente Zustandekommen eines Maklervertrags zumindest erforderlich, dass der Interessent die von einem Immobilienmakler für ihn entfaltete Tätigkeit kennt und ihr nicht widerspricht.

Selbst das reicht jedoch nicht aus, wenn der Immobilienmakler erkennbar bereits für einen anderen Auftraggeber (den Verkäufer) handelt; in diesem Fall muss der Immobilienmakler deutlich zu erkennen geben, für seine Bemühungen (auch) eine Provision von seinem Gesprächs- bzw. Verhandlungspartner zu erwarten.

Namhaftmachung

Für den Provisionsanspruch eines gewerblichen Immobilienmaklers ist weiters die Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners (Nachweisung einer Vertragsabschlussgelegenheit) gem § 6 Abs 2 MaklerG ausreichend.

Namhaftmachung ist die erstmalige Nennung eines bisher unbekannten Interessenten für den Vertragsabschluss. Der namhaft Gemachte muss soweit individualisiert werden, dass sich der Auftraggeber mit ihm in Verbindung setzen kann. Eine ausdrückliche Namensbenennung muss nicht in jedem Fall erfolgen, die Individualisierung kann auch auf andere Weise geschehen.

Es kann für eine Namhaftmachung nicht ausreichen, wenn der Makler seinem Auftraggeber erst erklärt, er werde das Objekt bestimmten Kunden anbieten (hier: Nennung von fünf mit den jeweiligen Firmenschlagworten benannten Kunden in einer E-Mail). Der erforderlichen Konkretisierung der infrage kommenden Person iS einer Namhaftmachung wird zwar grundsätzlich auch entsprochen, wenn der Interessent selbst beim Auftraggeber erscheint und sich dort vorstellt, dh der Immobilienmakler kann sich dementsprechend zur Mitteilung einer Kaufgelegenheit auch des Interessenten selbst bedienen. Wenn der Interessent aber dem Auftraggeber verschweigt, dass er aufgrund der Tätigkeit des Immobilienmaklers von der Kaufgelegenheit erfuhr und deshalb den Auftraggeber kontaktierte, trägt der Immobilienmakler die Gefahr, dass der Interessent dies dem Auftraggeber nicht bekannt gibt. Jedenfalls muss der Auftraggeber von der Maklertätigkeit (vor Abschluss des Hauptvertrags) in Kenntnis sein, um provisionspflichtig zu werden.

Verdienstlichkeit

Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers ist der Nachweis einer verdienstlichen, für den Geschäftsabschluss adäquat kausalen Tätigkeit.

Eine verdienstliche Tätigkeit liegt dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dabei die bloße Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners aus.

Von der Rsp wird die verdienstliche Tätigkeit des Immobilienmaklers auch dann anerkannt, wenn zwar dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit schon bekannt war, der Immobilienmakler danach aber durch seine Bemühungen den Abschluss des Geschäfts unterstützte und der Auftraggeber diese Hilfestellung in Anspruch nahm.

Zur Vermittlung gehört, dass der Vermittler auf den Entschluss des Gegners mindestens einwirkt, dass er ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen sucht, indem er fördernde Vorstellungen erweckt und bekräftigt und hemmende beseitigt oder entkräftet.

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