Immobilien und Steuern

Nachstehend möchte ich Ihnen kurz beschreiben, welche Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräußerung von Immobilien anfallen (können):

Immobilienertragsteuer

In Österreich wird bei privaten, entgeltlichen Grundstücksveräußerungen seit April 2012 die Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt) fällig. Als Grundstücke werden dabei nicht nur Gebäude, also Häuser und Eigentumswohnungen, sondern auch Grund und Boden sowie grundstücksgleiche Rechte (Baurechte) zusammengefasst.

Sie berechnet sich je nach Ausgangslage unterschiedlich und die Berechnungsbasis ist davon abhängig, ob es sich um einen sogenannten Alt- oder um einen Neufall handelt.

Als Berechnungsbasis wird bei der ImmoESt immer der Gewinn herangezogen. Um diesen zu ermitteln, werden vereinfacht gesagt vom erzielten Verkaufserlös die Anschaffungskosten abgezogen.

Außerdem ist die Höhe der Immobilienertragsteuer davon abhängig, ob es sich um einen sogenannten Altfall oder um einen Neufall handelt:

  • Neufälle: Darunter fallen alle Grundstücksverkäufe, deren Anschaffung ab dem 01. April 2002 stattgefunden haben. Berechnungsbasis: Veräußerungserlös minus tatsächliche Anschaffungskosten = Gewinn. Außerdem können Herstellungs- und Instandsetzungsaufwände abgezogen werden (z.B. Zubau, Anbau, Aufstockung, aber auch Austausch der Heizung, Wärmedämmung der Fassade). Hiervon müssen 30 % an ImmoESt an das Finanzamt abgeliefert werden.
  • Altfälle: Darunter fallen alle Grundstücksverkäufe, deren Anschaffung bis inklusive 31. März 2002 stattfand. Die tatsächlichen Anschaffungskosten sind in einem solchen Fall meist schwerer zu ermitteln, weshalb die pauschale Einkünfteermittlung angewendet wird – es wird für diese also ein fiktiver Wert angenommen (= 86 % des Verkaufspreises). Der Gewinn beträgt also 14 % des Veräußerungserlöses. Dieser wird mit 30 % besteuert, woraus sich für Altfälle eine ImmoESt in der Höhe von 4,2 % des Verkaufserlöses ergibt. Ausnahme: Wurde das Grundstück nach dem 01. Jänner 1988 steuerrelevant umgewidmet, müssen 18 % des Verkaufserlöses an Immobilienertragsteuer entrichtet werden.

In bestimmten Fällen ist man von der Immobilienertragsteuer befreit. Zu diesen Ausnahmeregelungen zählt die Hauptwohnsitzbefreiung. Hat man als Eigentümer im veräußerten Haus bzw. in der veräußerten Eigentumswohnung selbst durchgehend in fünf der letzten 10 Jahre mit Hauptwohnsitz gelebt oder diese ab dem Kauf in mindestens 2 Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt, ist man von der ImmoESt befreit. Diese Regelung bezieht sich sowohl auf Gebäude als auch auf Grund und Boden.

Auch wenn man bei der Herstellung des veräußerten Hauses als Bauherr tätig war, sprich das finanzielle Risiko bei einem von Grund auf neu errichteten Gebäudes hatte, ist man von der ImmoESt befreit. Diese Sonderregelung bezieht sich nur auf das Haus selbst und nicht auf den Grund. Man bezeichnet diese Ausnahme als Herstellerbefreiung.

Bei allen unentgeltlichen Veräußerungen kommt kein Gewinn zustande, demnach fehlt hierbei die Berechnungsbasis für die Immobilienertragsteuer. Somit wird diese hierbei nicht fällig. Beispiele hierfür sind der Tausch von Liegenschaften, Enteignungen, Schenkungen, das Erbe von Immobilien, Aufteilungen von gemeinsamen Häusern in Scheidungsfällen, Grundstücksüberträge usw.

Die Berechnung der ImmoESt erfolgt in der Regel durch Notare und Rechtsanwälte (Parteienvertreter). Die Steuererklärung muss spätestens bis zum 15. des übernächsten Monats nach Zahlungseingang des Veräußerungserlöses am Konto des Verkäufers erledigt werden.

 

Grunderwerbsteuer

Im Gegensatz zur Immobilienertragsteuer trägt die Grunderwerbsteuer in der Regel der Käufer. Sie wird immer dann fällig, wenn ein Grundstück von einer auf eine andere Person übertragen wird. Anders als bei der Immobilienertragsteuer ist es hier nicht von Bedeutung, ob es sich um einen Kauf oder um eine Schenkung handelt – sie wirkt also auch bei unentgeltlichen Immobilienveräußerungen.

Wie viel Grunderwerbsteuer anfällt, hängt davon ab, um welche Art von Erwerb es sich handelt. Es wird dabei zwischen 3 Fällen unterschieden:

  • Entgeltlicher Erwerb: Erfolgt per Definition nicht innerhalb der Familie und die Gegenleistung für das Grundstück (Haus, Wohnung) beträgt mehr als 70 %. Bemessungsgrundlage: Verkehrswert / Kaufpreis der Immobilie, Prozentsatz: 3,5 %.
  • Unentgeltlicher Erwerb: Erfolgt per Definition, wenn der neue Besitzer des Grundstückes direkt aus dem Familienkreis stammt oder wenn es sich beispielsweise um ein Erbe oder Vermächtnis handelt. Es kommt ein Stufentarif zum Einsatz: 0,5 % für die ersten € 250.000,-, 2 % für die nächsten € 150.000,- und darüber hinaus 3,5 % vom Grundstückswert (= Boden- und Gebäudewert).
  • Teilentgeltlicher Erwerb: Die Gegenleistung muss hierbei mehr als 30 %, aber nicht mehr als 70 % betragen. Beim unentgeltlichen Teil wird für die Berechnung der Stufentarif herangezogen, beim entgeltlichen Teil der Grunderwerbssteuertarif in Höhe von 3,5 %.